现行旅游景区成功的共同点就是真正搞景区搞得非常好的人，原来并不是搞旅游的人，大量搞其它行业的人最后搞景区搞得很成功。旅游景区的成功往往是跟其他行业相结合，共生的那些景区反而做得很成功，包括华侨城。它最开始的时候主要搞地产，成立时候的定位是以工业为主，现在变成了旅游企业。宋城集团以前也是搞房地产的，但是现在变成了非常著名的旅游企业。北京没有哪个景点做得好的，像蟹岛，蟹岛是一个农业园，它主要做的是农业，最后变成旅游景区。

    一、旅游景区的发展模式

    第一种模式，先建一个主题公园，然后在周边做地产开发，同时做一些相关的开发经营配套设施，最后形成一个休闲社区，这是景观房地产开发模式。通过这样的做法可以产生出很多收益，有长期的，也有短期的。短期收益，可以建房地产，把房地产卖出去；还有商铺，商铺是长期收益，通过租赁方式来盈利。而旅游项目，可以长期经营，包括像欢乐谷。所以现在景观房地产，通过旅游和房地产相结合，最后构建出了多道收入防线，保证它的收益。这种模式，价值链，通过旅游项目、休闲度假项目和人居项目，再加上配套项目，构成它的价值链。像宋城集团，它的旅游收入最后由多方面构成，一个是旅游，一个是主题公园，一个是度假村，还有房地产，通过资本经营，最后来保证它的多方面的收益，防范它的经营方面的风险。

    第二种模式，农业和旅游相结合。最成功的是北京的蟹岛，本来是搞一个农业花园，现在变成了著名的旅游景区。通过构建在城市中田园的理念来吸引游客，它的核心理念，主要是强调销售绿色。在发展模式上，农业和旅游相结合，在布局方面叫做前点后园，前面是旅游点，大量的旅游项目，后面是农业园。前点后园的发展模式，使蟹岛变成了北京经营最成功的旅游景区。

    第三种模式，影视和旅游相结合。现在旅游景区特别强调依托于其他产业，最典型的是无锡的影视城、河北正定的影视城和浙江横店影视城，都是通过发展影视和旅游相结合构建出来的。

     二、旅游景区开发的成功经验

     开发性旅游景区，最关键的是靠主题特色。不同类型开发性的景区，成功的要素是不一样的。像主题公园，非常关键的一个是选址，一个是投资。在度假区方面，更多的是强调一个是区位，一个是市场组合，一个是定位，一个是设施。

    北京最大的优势是有很多遗产，最大的开发方向是依托遗产进行开发。在开发方面，主要强调几点：旅游和地产开发是密切相关的，包括像（中昆）也是这种模式，在遗产里面搞地产，在地产里面搞旅游；依托于遗产作为舞台，再开发舞台化的艺术，像阳朔《印象刘三姐》的模式，也是依托于阳朔遗产的背景，构建现代化舞台化的艺术，来吸引客人。所以托于遗产，再用增加舞台化的艺术来吸引客人，实际上是一个最重要的发展方向。但是，这绝不是说要去直接开发遗产，而是在遗产的边上构建一个舞台，通过舞台化来展现。做这种开发，要保护遗产，更多的是要做年年益寿的事情，而不是把遗产本身去改造。在遗产地，还要特别重视一点，要做加减法，做加法就是在植被、生物多样性和文化多样性方面加大力度；做减法主要是减少游客的密集程度，通过合理的分流，减少人为方面的影响。

    三、旅游景区竞争新趋势

    现在景区主要向几个方面发展，一是靠绿色，靠清水，靠情调，靠怀旧来发展。越来越多的景区，打的主要是环境牌、情调牌、文化牌。在很多情况下，一方面要尽量按照最适合于人类居住的环境来打造环境，最关键的是提升环境。现在特别关注的是空气质量指数、舒适度指数、速度指数、言语指数、口味指数、出入指数、血拼指数（购物指数）等，这些都是环境方面的竞争。

    第二重视人文环境、情调方面的设计。华侨城在开发地产项目中，不但把意大利富人区的建筑照搬过来，更多的是注重富人区的生活方式、人文环境的打造。所以在旅游景区开发方面，一方面要创造良好的自然环境，更重要的是要塑造人文环境。

    第三，宣传促销。张家界做的非常成功的一次借势造势是1999年的时候，搞了一次张家界特技飞行表演赛，对张家界推销是非常重要的。1998年时候，（叶文子）搞了一个非常大的事情，实际上只用了26000块钱，最后引来了两千多家媒体的关注，同时在国际上为自然遗产办理保险开创先河。后来叶文子又承包了凤凰城，搞了一个棋行天下，天下凤凰城2003年的中韩围棋擂台赛，建立了一个最大的棋盘，在南朝城脚下，然后以人为棋子，让一帮小孩子，一部分穿着黑衣服代表黑子，一部分穿白衣服代表白子，两个人下棋，通过这种形式借势造势。